임대등록말소자 종부세 '폭증'…합산배제 제외신고 안하면 가산세도

서울에 거주하는 김모(64)씨는 지난해 주택임대사업자 등록이 자동 말소되면서 올해 말로만 듣던 종합부동산세의 위력을 실감하고 있다.

김씨가 10년 이상 임대사업등록을 해 놓고 보유해 왔던 서울 양천구와 강동구의 전용 60㎡ 이하 소형 아파트가 모두 지난해 '7·10 대책'으로 등록 말소가 되면서 올해 보유세가 작년 대비 13배 넘게 올랐기 때문이다.

은퇴자인 김씨는 "아파트 임대사업 재등록의 길이 막힌 상태여서 매년 이렇게 많은 보유세를 내기에는 엄두가 나지 않는다"며 "보유주택 매도를 고민중"이라고 말했다.

◇ 등록 말소된 임대사업자 보유세 '폭탄'…매물 나오나

24일 김종필 세무사가 김씨의 보유세를 산출한 결과 그의 거주주택 공시가격은 5억5천만원이다. 따라서 작년까지 종부세 부담이 없었던 김씨가 임대등록 말소로 올해는 2천197만원의 종부세를 납부해야 한다.

지난해까지 임대사업등록이 돼 있었던 양천·강동구의 아파트가 지난해 8월에 자동 말소되면서 모두 종부세 과세 대상에 포함되게 된 것이다. 단독·다가구·빌라 등과 달리 아파트는 지난해 임대사업 제도가 없어지면서 재등록 자체가 불가능해졌다.

이에 따라 김씨는 지난해 재산세만 182만2천원을 납부했지만 올해는 종부세까지 합해 총 2천475만8천원의 보유세를 부담해야 한다. 작년(182만2천원)의 약 13.6배로, 상승률로는 1천258.7%에 달한다.

김씨의 재산세는 작년보다 53%가량 증가한 278만6천원으로 올랐다.

김 세무사는 "임대등록 말소자에 대해서는 지난해 세금을 종부세 합산 배제를 적용받지 못한 것으로 보고 올해 세율을 산출하기 때문에 일반 다주택자들보다 훨씬 더 높은 보유세 증가가 불가피하다"며 "그나마 세부담 상한을 적용해서 나온 것이 이 정도 수준"이라고 말했다.

김씨의 보유세는 내년에 더 오른다.

올해 아파트값이 크게 뛰면서 내년 공시가격 인상이 불가피한 데다 정부의 공시가격 로드맵에 따라 현실화율이 계속 높아지고, 또 종부세 과세기준이 되는 공정시장가액비율도 올해 95%에서 내년에 100%로 상승하기 때문이다.

김씨의 경우 내년 공시가격 상승을 고려하지 않더라도 내년도 보유세 부담은 2천765만원으로 올해보다 300만원가량 더 늘어난다.

이 때문에 김씨는 보유주택 일부 매각을 검토 중이다. 직장에서 은퇴한 김씨 입장에서 수천만원대의 보유세는 도저히 감당하기 어려운 수준이기 때문이다.

전문가들도 임대사업 등록이 말소된 임대사업자들의 매물 일부는 시중에 나올 수 있다고 본다.

임대의무기간이 끝난 임대사업자 주택은 애초 임대등록 당시 주택이 공시가격 6억원 이하였다면 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.

일반 다주택자들이 종부세 부담이 커도 양도세율(3주택의 경우 최대 82.5%)이 너무 높아 못 파는 것과 달리 임대등록 말소자는 상대적으로 양도세 부담이 적은 것이다.

[그래픽] 시도별 주택분 종합부동산세 고지 현황 (서울=연합뉴스) 김영은 기자 = 23일 국세청이 공개한 '2021년 주택분 종부세 시도별 고지 현황'에 따르면, 올해 서울의 종부세 고지 인원은 48만명, 세액은 2조8천억원이었다. 

◇ 등록 말소 임대사업자 '합산배제 제외' 신고 안 하면 가산세

이번에 등록 말소된 임대사업자는 종부세 '합산배제 제외' 신고를 하지 않았다면 가산세까지 물어야 해 주의해야 한다.

정부는 지난해 '7·10 대책'을 통해 아파트의 장기(8년), 단기(4년) 임대사업자 제도를 모두 폐지했고, 아파트를 제외한 단독·다가구·빌라 등 나머지 유형은 10년의 장기 임대사업 재등록만 가능하도록 기준을 강화했다.

이에 따라 아파트와 10년 장기임대로 전환하지 않은 비아파트 임대사업자는 종부세 합산배제 제외 신고를 해야 한다. 만약 제외 신고를 하지 않으면 연 9.125%의 가산세가 부과될 수 있다.

국세청은 지난 9월 말까지 종부세 합산배제 및 합산배제 제외 신고를 받았는데, 당시 신고를 못 했다면 이번 종부세 납부 기한(다음 달 15일) 내에 세무서를 방문하거나 국세청 홈텍스를 통해 자진 신고하면 된다.

국세청이 추산한 이번 연도 자진·자동말소 임대주택 사업자는 약 3만3천명이다.

아직 임대사업자 자격이 유지되고 있는 경우라면 임대등록 물건에 대해 종부세 합산배제 신청을 해야 종부세 감면 혜택을 받을 수 있다.

지난 9월 합산배제 신청 기간에 신청을 못 한 임대사업자는 이번 종부세 납부 기한(다음 달 15일) 내에 세무서나 홈텍스를 통해 합산배제 신청을 하면 해당 주택에 대해서는 종부세가 부과되지 않는다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 "간혹 임대사업자 가운데 종부세가 부과됐다는 문의가 있는데 대부분 합산배제 신청을 하지 않은 경우"라며 "합산배제 신청은 임대 물건의 변화가 없는 경우 한 번만 하면 되지만, 물건 변화가 있었다면 반드시 그해에 합산배제 신청을 다시 해야 한다"고 말했다.